Upvest otevírá developerské projekty malým investorům a chce do Česka přinést mezaninové financování

Nové budovy a nemovitosti se staví odnepaměti a nic se na tom nezmění ani do budoucna. Co by se však změnit mohlo, je způsob jejich financování. Český fintechový startup Upvest by rád do českých developerských projektů přinesl nový způsob financování, který tu zatím není příliš využívaný. A co víc, chce do něj zapojit i lidi. Crowdfunding se tak dostává do další oblasti.

Online investování do developerských projektů je novinka, kterou se na českém trhu snaží prokopat Upvest. Startup tří společníků se zkušenostmi z finančnictví a real estate umožňuje na jedné straně developerům získat finanční prostředky nad rámec banky a na druhé do výstavby nemovitostí zapojit i menší investory, pro které byla dosud tato konzervativní oblast víceméně uzavřená.

Trojice partnerů David Musil, Samuel Frankl a Petr Volný má smělý cíl. V letošním roce by chtěli zafinancovat developerské projekty za celkem 90 milionů korun. Přitom ještě před rokem o crowdinvestiční platformě Upvest prakticky nikdo neslyšel. Mladá firma ale rychle získává trakci a chce využít obecného boomu v oblasti sdíleného financování. Nemovitosti podle Petra Volného, technologického šéfa Upvestu, představují ideální příležitost.

Mezanin

„Chtěli bychom dosáhnout pozice na trhu, že když si developer vzpomene, že shání financování pro svůj projekt, tak bude Upvest první, kdo ho napadne,“ neskrývá ambice Volný, který chce s kolegy do Česka přinést běžnou praxi z anglosaského světa – mezaninové financování.

Petr Volný, CTO & Partner Upvest.cz

Jak funguje výstavba nemovitostí, je dobře známá praxe. Developer sežene peníze, postaví byty, z jejich prodeje mu pramení zisk a přesouvá se o dům dál. Banky ovšem obvykle nezajistí financování na celý projekt, a tak developeři hledají jiné možnosti. Jedna z nich je právě mezaninový úvěr, který je podřízený tomu bankovnímu a developerovi obvykle vylepšuje cash flow.

Bance musí developer splácet úvěr postupně, ale pokud si k němu vezme ještě mezaninový úvěr, tak jeho výhoda je, že je splatný až na konci projektu. Tedy ve chvíli, kdy již obvykle developer zinkasoval peníze za prodané byty. Byť pochopitelně musí i na mezaninovém úvěru zaplatit úroky, developerům často uvolní prostředky třeba na další projekty, které realizují, a tak se jim to vyplatí. Upvest věří, že na takové financování uslyší i české firmy.

Silný vztah k nemovitostem

„Naší úlohou je etablovat se jak u investorů, tak u developerů. Chceme jim vysvětlovat, co vlastně mezaninový úvěr znamená a jaké přináší výhody,“ vysvětluje Petr Volný. Na úvěry, jež chce Upvest na výstavbu nemovitostí poskytovat, se může složit kdokoliv, což je u nás další novátorská věc. Možnost podílet se na developerském projektu investicí už od 5 tisíc korun otevírá zcela nové možnosti pro menší investory, kteří chtějí zhodnotit své volné prostředky.

„Sentiment lidí kolem nemovitostí a možných investic do nich je v Česku silný. Je to dané historickým vývojem, kdy je u nás velký tlak na vlastní bydlení, a obecně je development nových bytových domů a celý byznys za tím pro lidi uchopitelný,“ vysvětluje Volný, proč v Upvestu na sdílené financování v této oblasti věří.

Obří developerské projekty byly zatím pro malé investory prakticky tabu. Upvest jim nyní nabízí možnost zajímavého zhodnocení, pohybující se zatím kolem 5 až 6 procent ročně. Stavitelských firmám zase vedle alternativního financování také pro mnohé důležitý marketingový přesah.

Před zahájením fundraisingu si Upvest pochopitelně dělá podrobnou inspekci a několik typů analýz, aby mohl kvalifikovaně vyhodnotit, zda je daná firma důvěryhodná a zda svůj úvěr bude řádně splácet. Na svém ověřovacím procesu si ostatně mladý fintech velmi zakládá, protože poskytované úvěry nejsou ničím zajištěné, což pro investory představuje potenciální riziko. Jakmile ale developer ověřováním projde, je to i pro něj veřejné razítko a potvrzení, že je důvěryhodný a buduje mu to dobrou pověst.

Malík a Holásek

Dobrou pověst a důvěryhodnost ovšem potřeboval do začátku i samotný Upvest. David Musil (CEO), který s celou myšlenkou přišel, vytvářel platformu se Samuelem Franklem (CFO) a Petrem Volným (CTO) z vlastních zdrojů a bez podpory jakékoliv finanční skupiny. Což může pochopitelně vyvolat řadu otázek. „Šli jsme do toho sami, navíc jsme se ani neměli kde inspirovat nebo s kým se poradit, protože u nás podobný projekt neexistuje. Museli jsme si tedy celou cestu prošlapat sami,“ říká Volný.

Proto bylo pro Upvest naprosto klíčové, že se jim podařilo navázat spolupráci s dvěma muži, z nichž se stali společníci a investoři. Šestnáct procent Upvestu dnes patří Petru Malíkovi, finančnímu řediteli Moravské stavební, a pětiprocentní podíl má Jan Holásek, renomovaný právník a spoluzakladatel advokátní kanceláře Havel, Holásek & Partners.

Oba muži sehráli při rozjezdu celé platformy důležitou roli, když vedle svého know-how a zkušeností do Upvestu přinesli také kredibilitu. Jako členové investiční komise, kam nově patří také Dušan Šťastník, který působil v realitně poradenské firmě JLL, zároveň schvalují všechny investiční projekty. V Holáskovi má Upvest odborníka na právní záležitosti a Malík zase perfektně zná developerské prostředí a pomáhá navazovat kontakty. Navíc přinesl také první projekt, na nějž se lidé skládali.

9 milionů na první pokus

Historicky první fundraising probíhal na Upvestu loni od července do září, jednalo se o Rezidenci U Grébovky. Moravská stavební byla v typické situaci, kdy potřebovala uvolnit prostředky na další rozjeté projekty, a tak zvolila mezaninový úvěr jako nejvýhodnější možnost. Cílem bylo vybrat 5 až 15 milionů korun a investorům byl nabízen čistý výnos 5 % ročně s předpokládanou splatností za 13 měsíců.

„Věděli jsme, že pět milionů je pro začátek hodně, navíc když jsme za sebou ani neměli žádnou velkou investiční skupinu, s níž bychom mohli část investice připravit dopředu, ale máme startupového ducha, a tak jsme to zkrátka zkusili,“ popisuje premiéru Volný, který byl s kolegy prakticky po celou dobu kampaně pořádně napnutý.

Investoři se totiž dlouho nechtěli objevit. Až pár dní před koncem kampaně, kdy ještě nebyla vybrána ani minimální částka ve výši pěti milionů korun, se jako spasitel objevil jeden investor, který se rozhodl do projektu vložit celý 1 milion korun. Podle Upvestu nešlo o nic domluveného, ale rozhodně to pomohlo. Stavidla se protrhla a nakonec se v posledních třech dnech vybralo asi sedm milionů korun.

Investují všichni

Celkem se Upvestu podařilo vybrat na Rezidenci U Grébovky 9 120 000 korun, čímž byl investiční cíl bezpečně splněn. Premiérový projekt přitáhl zájem celkem 144 investorů, jejichž průměrná investice činila 63 tisíc korun. Byly mezi nimi jak nejnižší možné (5 tisíc), tak nejvyšší (zmíněný 1 milion).

Možnost podílet se na výstavbě moderní rezidence přilákala investory všech věkových kategorií. Mladší lidé do 35 let investovali častěji a v menších částkách než starší osoby, které do projektu zase vkládaly větší částky. Někteří navíc v průběhu kampaně své investice zvýšili – to když Upvest tuto možnost během léta otevřel. A osvědčila se mu.

Každý, kdo do Rezidence U Grébovky vložil peníze, nyní dostává od Upvestu pravidelný kvartální report, v němž má veškeré informace o tom, jak pokračuje výstavba, kolik se již utratilo peněz a případně kolik se již prodalo bytů. Investor tak nežije ve vakuu a má o své investici přehled. Všechny peníze včetně výnosů totiž získává investor najednou až na konci splatnosti.

Prozatím mají možnost investovat pouze soukromé osoby, ale Upvest se chystá otevřít také pro právnické osoby. Souvisí to s jeho plánem vybrat na projekty do konce roku zmíněných 90 milionů korun. Kvůli tomu bude muset nabízet i větší investiční příležitosti a na ně by pochopitelně rád přitáhl i větší investory. „V příštích měsících se chceme přesunout k větším fundraisingům a jako mladá firma bez větší historie a silné skupiny v zádech dokázat, že zvládneme ufinancovat i úvěr například za 30 milionů korun,“ popisuje další plány Volný.

Větší projekty na obzoru

Vedle Grébovky si svůj koncept Upvest ověřil zatím jen na jednom dalším projektu. Na bytovky Darian & Frida v Senci u Bratislavy od developera PRIMA BYTY se mu nicméně cíl podařilo také bezpečně splnit. Za podobných podmínek vybral přes 6,8 milionu korun a dobrým signálem pro crowdinvestiční platformu bylo, že třetinu celé částky zainvestovali lidé, kteří se podíleli již na Rezidenci U Grébovky. I proto si Upvest věří také na větší projekty.

Z větších úvěrů ostatně plyne také větší provize. Byznys model má Upvest postavený velmi jednoduše. Od developera si bere jednorázový poplatek ve výši minimálně 3,5 procenta z celkové částky, což aktuálně představuje jeho hlavní příjmový kanál. V některých případech nasazuje také menší poplatek (0,5 až 1 procento ročně) na straně investorů, ale není to pravidlem. Investorům navíc vždy dopředu komunikuje čistý výnos, který je již o případný poplatek očištěn.

Vzhledem k tomu, že se členové Upvestu na každé kampani sami finančně podílí, mohou jim plynout menší zisky i odtud. „Když už projektu věříme natolik, že ho doporučujeme dalším, tak do něj sami investujeme, a chceme si tuto praxi držet i v dalších projektech,“ dodává Volný. Jakmile si Upvest ověří, že je schopný financovat i větší výstavby, rád by pro svůj další rozvoj našel nového investora. K tomu ale dojde nejdříve na podzim. Do té doby bychom měli na Upvestu najít několik nových investičních příležitostí.

Diskuze k článku